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[그레이스] 부동산 명의이전

Views : 1,532 2022-08-10 09:12
부동산 매매,임대 1275363766
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매물형태 콘도/아파트[콘도/타운 이름]
거래형태 판매/매매
매물상태 새건물/분양
위치 전지역
주소
휴대전화
유선전화
기타연락처
이메일
시공 완료일 2022년 08월 10일
분양형태
금액 70,000 페소
방 갯수 19 개
화장실 갯수 25 개
실내 공간(면적) 1,250 SQM(스퀘어 미터)
실내외 전체공간 7,000 SQM(스퀘어 미터)

◆ 저는 필리핀사람 Grace입니다. 필리핀국가의 공인중개사/감정평가사/콘도분양사입니다.
◆ 콘도렌트/매매/분양은 저에게 의뢰하시면 매우 안전하며 오히려 비용은 저렴합니다.
◆ 마닐라에서 부동산중개인으로 16년간 일했으며 앞으로도 40년 더 이 일만을 할 겁니다.
◆ 마닐라콘도를 소유한 한국인 집주인이신가요? 콘도 팔아드립니다. 세입자 넣어드립니다.
◆ 카톡 mBudongsan

안녕하세요. 저는 필리핀국가의 공인중개사(PRC) 그레이스입니다.

필리핀에서 콘도를 팔 때 집주인은, 중개수수료가 비싸서 콘도를 처분하기가 부담스럽습니다. 필리핀의 중개수수료(Broker Fee)는 대개 판매가의 5% 내외입니다. 결코 싸지 않은 금액입니다. 그러나 지금은 인터넷 시대이므로 어렵지 않게 내 콘도를 직거래로 팔 수 있고 돈도 아낄 수 있습니다.

반면 필리핀에서 콘도를 살 때 구매자는, 사기당할 수도 있다는 두려움에 선뜻 구매를 진행하지 못합니다. 판매자라고 나타난 저 사람은 정말 집주인이 맞을까? 그런 원초적인 의심까지도 해야 합니다. 필리핀에서 부동산 거래가 더욱 힘든 이유는 콘도소유권이 나에게 이전되기까지 1년이 걸릴 지 2년이 걸릴 지 아무도 모른다는 사실입니다. 중개인이 판매하는 매물을 산다고 해서 중개인이 나를 보호해주는 것도 아닙니다. 그들은 수수료를 챙기는 것에 급급할 뿐 구매자측의 거래안전을 보장하기 위하여 무슨 노력을 해야하는 지는 안중에 없습니다.

이제는 판매자든 구매자든 이런 걱정을 하지 마세요. 필리핀의 공인중개사인 제가 한국인 손님들에게 [ 명의이전 서비스 ]를 하고 있으니 꼭 저의 서비스를 이용하여 주시면 감사드리겠습니다.

◑ 콘도 직거래시 꼭 안전거래 하세요

콘도 직거래란 판/구매자가 중개인없이 콘도를 사고파는 경우를 말합니다. 중개수수료가 없어지니 판매자는 콘도가격을 내려팔 수 있고 구매자는 싸게 살 수 있습니다. 그러나 부동산 직거래는 매우 위험합니다. 거액의 매매대금이 오가는 거래를 판/구매자 개개인들이 어떻게 서로 믿고 안전하게 진행할 것이며(사기꾼들 많음), 매물에는 거래상의 하자가 없다는 것을 어떻게 보장받을 것이며(나몰라라 많음), 그리고 명의이전 서류작업은 누가 대행해줄 것인가(먹튀 많음)에 대한 문제가 숙제로 남게 됩니다.

이런 경우 한국에서는 공인중개사 사무실을 방문하겠지요. 필리핀에서는 어떻게 해야할까요? 이때 바로 저에게 그 거래를 의뢰하시면 됩니다. 제가 마닐라에서 [ 공인중개사 사무실을 운영하고 있는 필리핀 현지인 ] 이기 때문입니다. 저는 정식허가업체이며 저는 필리핀국가의 공인중개사(PRC Real Estate Broker)로서 합법적인 거래보증인의 신분을 가지고 일하고 있습니다.

◑ 콘도거래시 [명의이전]이 되는 매물인 지 반드시 살펴야 한다

필리핀에는 부동산 거래의 구조적인 문제점이 있습니다. 돈까지 다 지불하고 드디어 내집을 정말 샀다고 생각하고 있었는데 막상 명의이전 절차에 들어가니 그 콘도를 내 이름으로 명의이전이 불가하거나 또는 명의이전을 완료할려면 수년이 걸리는 경우가 발생할 수 있습니다. 한국에서는 이런 경우를 상상할 수 없겠지만 필리핀에서는 흔합니다. 필리핀 부동산거래가 활성화되지 못하는 근본적인 원인이 여기에서 기인합니다. 한국인들께서는 꼭 [명의이전] 되는 매물인 지를 사전에 검토한 이후에 거래를 진행하세요. 필리핀에서 콘도 잘못샀다가는 평생 골치덩어리를 떠안게 됩니다.

◑ 요약합니다

요약합니다. 콘도는 당사자들끼리 직거래로 사고팔아 돈을 아끼세요. 그런데 계약은 저를 불러서 진행하세요. 이렇게 하면 판/구매자 양측이 비용을 아낄 수 있고 [ 거래안전 ] 까지 확보할 수 있습니다. 필리핀국가의 공인중개사(PRC)인 제가 그 거래를 안전하게 진행해 드리고 [ 명의이전 ] 까지 보장해 드립니다. 각각의 서비스 진행절차에 따른 요금을 아래에서 안내해 드립니다.

■■■ 서비스 진행 절차와 요금 ■■■

① 등기진위 여부 및 채권설정 확인 : 10,000 페소

꼭 사고싶은 콘도가 있습니다. 우선 [ 그 부동산이 거래가능한 매물인 지 ] 를 살펴봐야 합니다. 가격이 싸다면 왜 싼 지 그 이유도 알아야 합니다.

필리핀의 콘도구매자는 판매자에게 구매의사를 충분히 보여주었다면 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권사본 ] 을 요청할 수 있습니다. 이를 요청하면 판매자도 반깁니다. 간만에 진지한 구매자가 나타났다고 기뻐할 것입니다. 필리핀의 콘도 판매자들은 이 2가지 문서를 구매자에게 보여주려고 항상 준비하고 있습니다. 단, 매물에 실제로 방문한 이후에 요청하세요. 다짜고짜 요청하는 것은 거래 에티켓에 어긋납니다.

구매자께서는 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 을 저에게 카톡으로 전송해주세요. 저는 이 사본을 가지고 등기진위 여부와 채권설정 여부를 확인해 드립니다. 외뢰인께서 그 콘도의 구매를 진행해도 되는 지의 여부를 판가름해드립니다. 딱 이 서비스만 이용하면 2 영업일이 걸리고 요금은 10,000 페소입니다.

② 거래현장 참관 : 15,000 페소

계약당일 거래현장에 제가 출석하여 당신을 도와주기를 원하시나요? 그렇다면 이 서비스를 이용하세요. 제가 직접 거래를 참관해 드립니다. 판/구매자 양측의 신분증 검사, 거래서류 확인, 계약서 서명, 매매대금 전달 등을 감시하고 진행합니다. 거래계약서에 제 이름 Mary Grace 가 들어간 공인중개사 스탬프를 찍고 서명해 드리며 이 거래가 [ 필리핀국가의 합법적인 거래 ] 임을 표기합니다. 딱 이 서비스만 이용하면 적어도 3영업일 전에 요청해주셔야 하고 요금은 15,000 페소입니다. 저는 3영업일 동안 판/구매자 양측의 구비서류를 사전에 준비해야 합니다.

③ 명의이전 : 50,000 페소

거래계약서에 서명도 마쳤고 매매대금 전달도 마쳤습니다. 이제 무엇을 해야할까요? 콘도소유권을 판매자에서 구매자로 이전등기해야 합니다. 이를 필리핀에서는 [ 명의이전 : Title Transfer ] 이라고 부릅니다. 아무리 짧게 잡아도 2개월이 걸리며 보통 4개월 ~ 6개월 걸립니다. 1년 ~ 2년 걸리는 경우도 있으며 간혹 영원히 명의이전 못하는 경우도 있습니다.

◈ 저는 명의이전을 2개월 이내에 완수합니다. 저는 16년간 이 업무를 전문적으로 해왔으며 지금도 매달 2건 이상씩 하고 있습니다. 그리고 저는 필리핀 국가의 자격자라는 점을 알아주시면 고맙겠습니다.
◈ 세금과오납을 방어해 드립니다. 의뢰인께서 따로 요청하지 않아도 최소세금이 나올 수 있도록 최선을 다합니다. 여기에서 벌써 몇만 페소는 세이브할 수 있습니다. 이 아래 질답 형식으로 자세히 설명드리겠습니다.
◈ 저는 공증요금을 딱 5,000 페소만 받고 있습니다. 다른 브로커들은 보통 30,000 ~ 50,000 페소를 받습니다. 여기에서 벌써 몇만 페소는 세이브할 수 있습니다. 이 아래 질답 형식으로 자세히 설명드리겠습니다.
◈ 제가 진행했던 콘도에 대해 궁금한 사항이 있으면 10년 후, 20년 후라도 연락해주세요. 분명히 저는 그것을 기억하고 있을 것이고 관련자료를 보관하고 있을 것입니다.

◑ 깜짝질문 : 콘도거래시 세금과오납이 자주 발생하나요?

흔하게 발생합니다. 세무지식이 없는 동네 브로커는 이 사실을 모릅니다. 설령 안다해도 어차피 이 돈은 의뢰인 주머니에서 지출되므로 크게 관심갖지도 않습니다. 과오납 납부서를 받았다해도 세무지식이 없으면 세무서직원을 설득시킬 수 없습니다. 괜히 세금이 많다적다 말했다가 시간만 지체되고 업무만 늘어나므로 의뢰인에게도 세금이야기는 함구합니다.

동일콘도 동일사이즈 유닛을 거래하더라도 외국인의 세금이 현지인보다 비싸게 산정된다는 사실을 아시나요? 현지인들끼리도 누구는 비싸게 나오고 누구는 싸게 나오기도 합니다. 저는 세무서 방문 전에 최저 예상세금을 산출해가서 현장에서 즉시 대응합니다. 의뢰인께서 그것을 요청하지 않아도 그렇게 하고 있습니다. 과산정된 납부서를 받으면 즉시 시정하여 정상 납부서로 재발급받습니다. 이런 경우는 아주 흔합니다. 세무서 직원은 어떻게든 더 받아내려고 최대한의 세금으로 산정하는 경향이 있습니다.

◑ 깜짝 질문 : 그레이스. 당신은 공증요금을 왜 5,000 페소만 받나요?

필리핀의 콘도를 거래하면 공증요금이라는 부대비용이 발생하며 대개 구매자가 이 요금을 부담합니다. 저에게 명의이전을 요청하든 안하든 어쨌든 그 거래계약서를 꼭 공증해야 합니다. 마닐라에서 콘도거래계약서를 공증할려면 적어도 30,000 ~ 50,000 페소의 비용이 발생합니다. 콘도 거래금액에 따라 요금이 달라지기도 하며 어느 곳은 100,000 페소가 넘기도 합니다. 고가의 콘도일 수록 공증요금이 더 비싸지기도 합니다.

외뢰인께서 저에게 [ 명의이전 ] 을 신청하시면 저는 무조건 5,000 페소의 공증요금만을 받고 있습니다. 콘도거래가격이 비싸든 싸든 일률적인 금액입니다. 너무 소액이라 사실상 무료라고 생각하셔도 됩니다. 제가 거래하는 공증사무소는 공증업무만 30년 업력을 가진 권위있는 공증인입니다.

⊙ 콘도 구매자님께

이상과 같이 명의이전 서비스에 대해 설명해드렸습니다. 대략 2개월 가량의 명의이전 절차를 마친 후에 [ 구매자님의 이름으로 신규발행된 타이틀 실물 ] 을 의뢰인에게 찾아가 제 손으로 직접 전달해 드립니다. 해외에 계시는 경우 DHL 등기우편으로 전송하거나 의뢰인이 마닐라에 오실 때까지 제가 보관합니다. 믿을 수 있는 지인간의 콘도 거래라면 위 ① 과 ② 는 건너뛰고 이 ③ 의 서비스만을 이용하세요.

⊙ 콘도 판매자님께

콘도 판매자님께서 저에게 [ 명의이전 ]을 신청하시면 이 ③ 의 서비스를 이용하시는 겁니다. 모든 판매절차를 완벽하게 클리어하고 세금을 명확하게 완납정리해 드리니 판매자님께서는 먼 훗날에도 어떤 예기치 못한 돌발상황(세무서로부터 연락, 공항에서 세금미납자 출입국 차단 등)이 발생하지 않을 것입니다. 콘도 구매자가 나타났지만 명의이전을 대행할 브로커가 없다면 저에게 이 ③ 의 서비스를 요청해 주세요. 요금은 50,000 페소입니다.

④ 세금납부정보 ( Tax Declaration ) 갱신 : 20,000 페소

구매자의 이름이 새겨진 신규타이틀이 발급되었습니다. 이제 모든 절차가 끝난걸까요? 명의이전이 끝난 것은 맞습니다. 그런데 한가지 꼭 해야할 일이 남아 있습니다. 필리핀의 명의이전 브로커들은 Tax Declaration 의 명의까지 갱신해주지는 않습니다. 이는 명의이전 서비스와는 무관한 업무이기 때문입니다.

의뢰인께서 몇년 후 세무서에 방문해보니 그때서야 [ 어? 지금은 내가 이 콘도의 주인인데 왜 세금납부자가 아직도 예전 집주인 이름으로 되어 있지? ] 라는 사실을 알게 됩니다. 필리핀에서 이런 일이 생기는 이유는 등기소(RD)와 세무서(BIR)의 행정불일치 때문입니다. 한국은 행정일원화를 마친 나라라서 이런 경우가 없겠지요. 필리핀에서는 시청 등기소에서 신규타이틀이 발급되면 세무서에 따로 방문하여 Tax Declaration 정보를 수동으로 갱신해주어야 합니다. 필리핀 브로커에게 당신 콘도의 명의이전을 맡겼었다면 다들 이 케이스에 해당되어 있을 겁니다. 콘도타이틀은 내 이름인데 세금납부자는 아직도 예전 집주인이라면 당신은 지금 헛돈 쓰고 있는 것이고 벌금이 쌓이고 있습니다.

만약에 이런 일이 발생하면 저에게 딱 이 서비스만 요청해주세요. 완료까지 2주일이 걸리고 요금은 20,000 페소입니다.

※ Tax Declaration 은 무엇인가요?

외국인이 콘도소유자가 되면 자동으로 필리핀의 세금납부자가 되며 국세청에서 발급하는 TIN 번호를 부여받고 세금납부정보가 생깁니다. 평생 변하지 않는 고유번호입니다. 필리핀에서 Tax Declaration 이 내 명의로 되어 있지 않다는 것은 그 부동산은 내것이 아니라는 말과 동일합니다. 그 정도로 필리핀에서 Tax Declaration 은 중요한 것입니다. 내 콘도가 마카티에 위치해 있다고 가정해 보겠습니다. 마카티시청에는 등기소가 있습니다. 그 등기소에는 내 콘도의 타이틀원본(True Copy)이 보관되어 있습니다. 그리고 마카티 세무서에는 나의 Tax Declaration 원본이 보관되어 있습니다. 필리핀에서는 이 2 가지가 모두 내 명의로 되어 있을 때 이 부동산은 온전하게 내 소유가 맞다라고 여깁니다.

◑ 깜짝 질문 : 위 서비스 ① ~ ④ 모두를 한꺼번에 받으면 얼마인가요?

저는 이미 위 일련의 모든 과정을 70,000 페소에 서비스하고 있었습니다. 현재도 동일합니다. 종전에는 위 ① ~ ④ 의 모든 서비스를 일괄로 70,000 페소로 해드렸는데 이 요금이 비싸다고 오해하시는 것 같습니다. 지금은 각 요금을 구분하여 원하시는 서비스만을 선택할 수 있도록 해놓았습니다. 저의 서비스가 비싸다는 오해를 푸시기 바랍니다.

◑ 깜짝질문 : 뱅크론 매물을 구매할 때 그레이스 당신에게 의뢰할 수 있나요?

가능합니다. 콘도에 채권이 설정된 경우(대출이 있는 경우) 해당금융기관을 방문하여 대출금 규모와 설정해지 가능여부를 조회해 드립니다. 의뢰인께서 그 매물을 실제로 구매할 예정이라면 구매 리스크의 경중에 따라 어떻게 구매해야 안전한 지 안내해 드립니다. 뱅크론 매물은 잘못하다가는 돈을 날릴 수 있으니 주의하셔야 합니다. 이 일은 금융지식이 없는 브로커에게 맡기면 위험합니다. 뱅크론 매물의 명의이전은 보통 1개월 ~ 3개월 가량 더 걸리며 별도의 추가요금이 있습니다.

◑ 깜짝질문 : 현재 한국에 체류중이고 필리핀에 방문하기 힘듭니다. 그레이스 당신이 현지에서 제 거래를 대행해줄 수 있나요?

가능합니다. 판매자든 구매자든 얼마든지 제가 마닐라에서 그 역할을 대행해 드리니 안심하시고 의뢰해 주세요. 제가 진행하는 거래의 절반 이상이 판매자나 구매자가 현장에 나오지 않습니다. 위임장(SPA)을 작성하여 거래를 진행합니다. 필리핀 부동산 거래시 이런 경우는 흔합니다.

◑ 깜짝 질문 : 미성년자녀 명의로 필리핀의 콘도를 소유할 수 있습니까?

가능합니다. 필리핀에서는 미성년여부와 상관없이 필리핀의 부동산을 제약없이 구매할 수 있습니다. 성인이 구매하는 것과 달라지는 점도 없습니다. 미성년자 명의라 하여 세금이 추가발생하거나 제출서류가 복잡하지도 않습니다. 그래서 필리핀 부자들 사이에는 미성년자녀 명의로 부동산을 구매하여 미리 상속세 또는 증여세를 회피하는 방법이 널리 일반화되어 있습니다. 신생아 아기조차도 구매가능하여 출생증명서가 나오자마자 구매를 진행하는 경우도 있습니다. 필리핀 부자들은 외국(미국, 캐나다, 호주 등)에서 태어난 자녀명의로 마닐라 부동산을 취득하는 경우도 흔하고 그 자녀는 평생동안 필리핀에 방문할 필요도 없습니다. 이런 경우가 아주 흔합니다. 필리핀에서는 거래대행인(브로커)를 통하여 부동산을 사고파는 문화가 정착되어 있기 때문입니다.

① 다문화 가정이 아닌 경우 : 외국인(한국인)은 필리핀의 여러가지 부동산 중에서 오직 [ 콘도 ] 만 구매가능합니다. 그러므로 미성년자녀 명의로 콘도를 구매할 수 있습니다.

② 다문화 가정인 경우 : 다문화가정의 미성년자녀 명의로 필리핀 모든 종류의 부동산을 구매할 수 있습니다. 콘도뿐만 아니라 주택, 땅, 농장, 공장, 빌딩, Beach, Island 모두 구매가능합니다.

어떤 분께서 4 년 전에 유사한 질문을 해주신 분이 있었는데 제가 그 질문글의 답변을 달아놓은 것이 있습니다. 다음을 참조하세요. 바로가기 ☞ philgo.com/?1274467369

◑ [부동산 명의이전 ]이 필요한 예

① 집주인 직거래에 의한 판매 또는 구매
② 가족/친척/지인 간의 콘도 거래
③ 상속 및 증여 : 최저세금이 나오도록 최선을 다해드립니다.
④ 저를 명의이전 브로커로 고용하여 구매 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데 판매자측 브로커가 이미 있고 그를 신뢰하지 못한다면 [ 명의이전 ] 만이라도 저를 불러 진행하세요. 명의이전 브로커만 따로 구매자가 고용할 수 있습니다. 필리핀에서는 아주 흔한 일입니다. 특히 고가의 콘도일수록 더욱 그렇습니다. 제가 당신의 편이 되어 구매를 진행해 드립니다.
⑤ 콘도분양권의 명의이전 : 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지 못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하는 경우입니다. 한국에서의 아파트분양권 전매와 유사한 거래입니다. 1일 이내 완료할 수 있으며 이 요금은 20,000 페소입니다.

■■■ 명의이전 요청 방법 ■■■

⊙ 명의이전 수임료 : 콘도 1건당 일괄요금 70,000 페소. 각 단계에 따른 구분요금은 위 글을 참조하시고 필요에 맞는 서비스만을 이용하셔도 됩니다.
⊙ 의뢰방법 : 카톡 mBudongsan
⊙ 수임지역 : 메트로마닐라 시내 ( Clark, Cebu 는 취급하지 않습니다. )
⊙ 수임매물 : 콘도 유닛 ( 콘도가 아니고 주택 또는 땅이면 별도문의 )
⊙ 명의이전 소요시일 : 평균 60일 (뱅크론매물일 경우 30 ~ 90일 추가)
⊙ 의뢰인께서 한국에 계시면, 제가 파일을 카톡전송해드릴테니 이를 프린트/서명하여 저에게 국제우편(DHL 또는 EMS)으로 이 글의 가장 아래 저의 마닐라 사무실 주소로 발송해주세요.
⊙ 필리핀 방문없이 콘도의 구매/판매/상속/증여 모두 가능합니다. 블랙리스트 무관, 나이무관, 미성년자 필리핀 부동산취득 가능하고 그 미성년자(아기)가 필리핀에 평생 방문할 필요도 없습니다.
⊙ 한국원화로 요금결제 가능합니다. 아래와 같이 국민은행 구좌가 있으니 편리하게 원화로 입금해주셔도 됩니다.

■■■ 입금 안내 ■■■

필리핀페소(PHP), 한국원화(KRW), G-CASH 중 원하시는 통화로 지불가능합니다.

⊙ PHP 입금: BDO은행 OO632O-15-OO91
⊙ KRW 입금: 국민은행 6662O2-O1-83OOOO (예금주: CAMAGONG)
⊙ G-CASH 입금 : 0917-OOOO-OOOO (별도 문의)



긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

Mary Grace
PRC Authorized Real Estate Broker
PRC Authorized Real Estate Appraiser
HLURB Sales Broker

매리 그레이스
필리핀국가의 공인중개사
필리핀국가의 감정평가사
필리핀정부 콘도개발청 콘도분양사

################################
◆ 공인중개사 : Mary Grace (본명)
◆ 사무실: 2408호 Cityland North Tower, EDSA, QC.
◆ 네이버카페 : cafe.naver.com/ManilaBudongsan
◆ 카톡 : mBudongsan (카톡 친구추가 > ID로 추가 > mBudongsan 입력후 확인)
◆ 필리핀국세청인정 계산서발급(OR) 가능합니다.
◆ 필리핀국가공인 현 공인중개사 (PRC No. 0012384) 감정평가사 (PRC No. 0006616) 콘도분양사 (HLURB No. 002126)
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